第１問

　Ａは、Ｂに対し、自己所有の甲建物を売却して引き渡し、Ｂは、Ｃに対し、甲建物を、使用目的は飲食店経営、賃料月額５０万円、期間３年、給配水管の取替工事はＣの負担で行うとの約定で賃貸して引き渡した。Ｃが３００万円をかけてこう建物の給配水管の取替工事をした直後、Ａは、Ｄに対し、甲建物を売却して所有権移転の登記をした。
　この事案において、ＤがＡからＢへの甲建物の売却の事実を知らなかったものとして、ＤがＣに対してどのような請求をすることができ、これに対し、Ｃがどのような反論をすることができるかについて論じた上で、ＢＣ間の法律関係についても論ぜよ。

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一　ＤのＣに対する請求とこれに対するＣの反論について
　１　まず、ＤがＣに対してなしうる請求としては、甲建物の所有
　　権に基づく明渡請求が考えられる。
　　　なぜなら、ＤはＡから甲建物を譲受けて、Ｂよりも先に登記
　　を備えており、甲建物の所有権を確定的に取得するからである
　　（１７７条）。
　 (1) これに対し、Ｃとしては、まず、自分は賃借権を有してお
　　 り、対抗要件（借地借家法３１条）も備えていると反論する
　　 ことが考えられる。
　　　 しかし、本問ではＤが土地所有権を確定的に取得している
　　 ため、ＢＣ間の売買は他人物賃貸借として当事者間において
　　 のみ有効であるにすぎず（５６０条、５５９条）、これを真
　　 の所有者たるＤとの関係で対抗することはできない。
　　　 よって、Ｃの右反論は認められない。
　 (2) 次に、Ｃとしては、Ｂに対する損害賠償請求権（後述）を
　　 被担保債権として留置権（２９５条）を行使する、との反論
　　 をすることが考えられる。
　　　 しかし、そもそも留置権は、物を留置して相手方の弁済を
　　 促すという点にその趣旨があるから、留置権成立の時点にお
　　 いて、物の返還請求権者と被担保債権の債務者が同一人であ
　　 ることを要すると解すべきである。
　　　 とすると、本問では、前者はＤ、後者はＢであり、別人で

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　　 あることから、留置権は成立しない。
　　　 よって、Ｃの右反論も認められない。
　 (3) そこで、次に、Ｃとしては、Ｄに対する３００万円の有益
　　 費償還請求権（１９６条２項）を被担保債権として留置権を
　　 行使する、との反論をすることが考えられる。
　　　 この点、Ｃは飲食店経営目的で甲建物を賃借し、給排水管
　　 の工事を行ったものであるところ、Ｄが飲食店経営目的を有
　　 しない場合にも「有益費」といえるのかが問題となる。
　　　 思うに、同条は、費用を支出した占有者に投下資本を回収
　　 させる点に趣旨があるから、占有者保護を重視して、「有益
　　 費」といえるかどうかは客観的価値が増加したか否かによっ
　　 てのみ決すべきである。
　　　 とすると、本問でも、客観的に価値は増加している以上、
　　 Ｄの目的にかかわらず「有益費」といえる。
　　　 よって、Ｃの右反論は認められる。
　２　次に、ＤがＣに対してなしうる請求として、使用利益の返還
　　請求（７０３条）が考えられる。
　 (1) これに対し、Ｃとしては、そもそも自分に利得はないと反
　　 論することが考えられる。
　　　 思うに、ＣがＢに対して賃料を支払っていた場合は、そも
　　 そもＣには利得があるといえないので、Ｃの右反論は認めら
　　 れる。

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　 (2) また、賃料を支払っていない場合であっても、Ｃとしては
　　 果実収取権がある以上（１８９条１項）、使用利益を返還す
　　る必要はないと反論することが考えられる。
　　　 この点、ＣはＤが真の所有者であることにつき善意であっ
　　 たと考えられるから、果実収取権があり、Ｃの右反論は認め
　　 られる。

二　ＢＣ間の法律関係について
　１　まず、ＢＣ間では、当初、賃貸借契約が有効に成立していた
　　が、後にＤが甲建物所有権を確定的に取得し、Ｃに対して明渡
　　請求をしたことにより、Ｂの使用収益させる義務は履行不能と
　　なる。
　　　そして、これにより、Ｂの帰責性の有無にかかわらず、賃貸
　　借契約は当然に終了すると解すべきである。
　　　なぜなら、そもそも賃貸借契約は目的物を使用収益させる点
　　に本質があるところ、それが不能な場合にまで賃料債務を残存
　　させるのはその本質に反し、また非現実的だからである。
　２(1)また、ＣはＢに対して、Ｂの帰責性の有無にかかわらず、
　　 損害賠償請求をすることができる（５６１条）。
　　　 そして、この場合の請求の範囲は、信頼利益に限られると
　　 解する。なぜなら、そもそも同条は、有償契約の信用を維持
　　 するための法定無過失責任にすぎないからである。
　 (2) 次に、Ｂに帰責性がある場合には、ＣはＢに対して債務不

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　　 履行に基づく損害賠償請求もなしうると考える（４１５）。
　　　 なぜなら、５６１条は４１５条を排除する趣旨ではないか
　　 らである。
　　　 そして、この場合の請求の範囲は、履行利益も含まれる。
　 (3) さらに、Ｂに帰責性がある場合には、ＣはＢに対して不法
　　 行為に基づく損害賠償請求もなしうると考える（７０９条）
　　　 そして、前述の請求とは要件・効果を異にすることから、
　　 いずれも選択的に請求できると解する。
　 (4) なお、以上の損害賠償請求において、工事費用の３００万
　　 円は損害には含まれないと考える。
　　　 なぜなら、そもそも当初の契約においても工事費用はＣが
　　 負担することになっていたのであり、Ｂの不履行との相当因
　　 果関係が認められないからである。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

※　この問題も、何を書いたらいいのかよくわからなかったです。
　その割には、答案の分量はえらい多いのですが・・・。（ただ、
　実際の答案はここまで長くはないです。この再現答案においては
　条文や句読点などすべて全角で入力しているため、実際の答案よ
　り分量が多めになっています）

※　賃料５０万円、期間３年という問題文の事情は、結局使わずじ
　まいになってしまった・・・。どこか、処理の仕方が根本的にず
　れてるのかなぁ。