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2000年4月より「品確法」が施行されました。これは｢住宅の品質確保の促進等に関する法律」というものであり、住宅の品質確保の促進と、お客様が安心して住宅を取得できる市場条件の整備を図るためにできた制度であり九つの章と98の条文と附則から成り立っています。
この法律ができた背景には、今までの住宅の建築では住宅の品質において共通の尺度がなく比較ができない、瑕疵が発生したときの保証内容や、対応方法・紛争処理方法などにおいていろいろな問題点があったことなどがあります。
制度の内容としては「瑕疵担保期間の10年義務化｣と、｢住宅性能表示制度｣、｢住宅にかかわる紛争処理整備｣などが大きな柱となっています。
第1章 総則（第1条・第2条）
第2章 日本住宅性能表示基準（第3条・第4条)
第3章 住宅性能評価
第1節 住宅性能評価（第5条・第6条)
第2節 指定住宅性能評価機関（第7条〜第21条）
第4章 住宅形式性能認定等
第1節 住宅形式性能認定等（第22条〜第40条）
第2節 指定住宅型式性能認定機関等（第41条〜第51条）
第5章 特別評価方法認定
第1節 特別評価方法認定（第52条〜第54条）
第2節 指定試験機関等（第55条〜第61条）
第6章 住宅にかかわる紛争の処理体制
第1節 指定住宅紛争処理機関（第62条〜第77条）
第2節 住宅紛争処理支援センター（第78条〜第86条）
第7章 瑕疵担保責任の特例（第87条〜第90条）
第8章 雑則（第91条・第92条）
第9章 罰則（第93条〜第98条）
附 則
瑕疵保証に関してはあらゆる新築住宅が対象で、しかも義務制ですが性能表示に関してはあくまでも任意制であります。しかし、トラブルの際に紛争処理機関で処理をしてもらえるのは性能表示した評価書付の住宅だけが対象です。
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これは、住宅の各性能を工法や構造・施工者の別によらずに、共通に定められた方法を用いて客観的に示し、それを第三者が確認をするという制度です。
対象は新築住宅のみであり、義務ではなく任意の制度であります。また、申請時及び中間4回の検査はそれぞれ有償です。設計業務も煩雑になり必然的にコストアップになります。しかしながらお客様が希望する性能の住宅が確実に入手できるという点では大きなメリットがあると思います。今までの住宅の基本的性能は施工者側各メーカーが独自に示し、それらに共通のルールがなかったため客観的に比べることができませんでした。しかしこの制度を利用すれば、お客様が自分の必要とする性能の住宅を客観的な判断のもとに確実に入手することができます。
もちろん、すべての性能において最高ランクでしたら問題はないでしょうが、その分コストは上がります。閑静な住宅街に遮音性能の高いサッシは必要ないでしょうし、日中の外出が多くほとんど使用しない部屋に採光のための窓も無意味です。また、地震時の構造の安定や冷暖房の効率を高めるためには窓を小さくすることが有効であリますが、それは逆に採光の面においては低等級になるなど、相反する関係にもありますので、御客様自身がそれぞれの性能のどのレベルが一番必要なのか見きわめることが必要です。
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これは欠陥住宅によるトラブルから、お客様を守るためにできた制度であり、全ての新築住宅において瑕疵期間の10年間保証を住宅供給者に義務付けています。
対象となる建物は新築住宅に限り、中古住宅（築後1年以上経過しているもの、または一度でも人が居住したもの）や、増築やリフォームなどは対象になりません。
また、対象となる部分は｢構造耐力上主要な部分｣と｢雨水の侵入を防止する部分｣です。地盤においては基礎の構造には含まれませんが、地盤が軟弱であるにもかかわらずそれ相応の設計・施工をしないために不同沈下が生じた場合は基礎の瑕疵とみなされます。
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【構造耐力上主要な部分】
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基礎
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Ａ |
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壁
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Ｂ |
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柱
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Ｃ |
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小屋組
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Ｄ |
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土台
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Ｅ |
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斜材
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Ｆ |
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床版
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Ｇ |
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屋根版
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Ｈ |
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横架材
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Ｉ |
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【雨水の浸入を防止する部分】
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| 屋根の仕上げ・
下地等 |
Ｊ |
| 外壁の仕上げ・
下地等 |
Ｋ |
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■｢瑕疵｣と｢不具合｣
｢瑕疵｣とは、引き渡す新築住宅の性能が当初、約束されていたものとは異なることを指します。一方、｢不具合｣とは、床の傾斜や壁の亀裂など、住宅として好ましくない現象を指します。たとえば、壁の亀裂という不具合が生じたとします。これが、基本構造部分の瑕疵に起因するものであれば住宅供給者側は担保責任を負うことになります。しかし、原因が基本構造部分の欠陥でなければ住宅供給者側は責任を負う必要がありません。このように構造部分の瑕疵は不具合として表面化しますが、不具合があるからといって、必ずしも瑕疵があるとは限らないのです。
■不具合のない住宅（クレームのない住宅）を作るためには
敷地調査をすること 不同沈下や床の傾斜などの不具合を出さないために地耐力を調査しそれに見合った基礎の設計をすることが大事です。 一般に住宅の敷地調査には簡便な方法として”スェーデン式サウンディング方式”と呼ばれる方法が用いられています。費用は35,000円から50,000円程度です。もし地盤が軟弱であればくい打ちなどの特殊基礎や地盤の改良などが必要になります。
■乾燥材を使うこと
引渡し後の木材の収縮による不具合として壁の亀裂や床の沈下などがあります。木材はできるだけ含水率15％から20％までのものを使うようにしましょう。最近ではKD材（機械カンナのかけてある乾燥材）の値も下がり、だいぶ市場に流通してきたようです。一般の材料よりの多少割高になりますが、住宅の精度の良さや、後の不具合の発生率を考えますと決して損ではないと思います。
■検査の実施
施工ミスや図面の見落としなどを早い段階に見つけ、是正できるようにするために工事の要所要所での第三者による検査が重要です。
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