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建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことです。建築面積とはその建物の水平投影面積のことで、2階部分が1階部分よりも出っ張っていればその部分も建築面積に加算されます。また、壁がなくても柱と屋根があれば建築面積に加算されたり、軒の出1mを越える部分は建築面積に加算されたりと、細かな規制があります｡たとえば、敷地の面積が100㎡で、建築面積が60㎡の時には60÷100×100=60で、建ぺい率は60％となります。
つまり敷地の6割が建物であり、残りの4割は空地ということです。その数値が用途地域の規制建ぺい率に収まっていれば良いのです。また、この建ぺい率制限は主として火災時の延焼防止の見地から定められていますので、延焼の可能性の少ない角地（特定行政庁の指定する角地）や耐火建築物の並ぶ防火地域内に耐火建築物を建てる場合などには、建ぺい率の緩和があります。
次に、容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。延べ床面積とはその建物の各階の床面積の合計値です。１階の床面積が30㎡で、2階の床面積が30㎡のとき、延べ床面積は60㎡となり、容積率は60÷100×100＝60％となります。建ぺい率と同様にその数値が用途地域の規制容積率に収まっていれば良いのです。ただし容積率は前面道路の幅によっても規制されます（道路容積率）〔建築基準法52条〕。
閑静な住宅地ほどこの建ぺい率や容積率の数値が小さく、建てられる建物の規模も小さくなり、その分良好な住環境となります。一方、駅の周辺など商業系地域では建ぺい率、容積率などの数値も大きく、敷地いっぱいに高層ビルなどが建てられるようになり、敷地の有効利用度が増し、利便な地域となるのです。
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| 建築面積と延べ床面積の計算例 |
下図を例に、建築面積と延べ床面積の計算をします。この敷地は、第二種中高層住居専用地域で、建ぺい率／容積率の限度が60％／200％の地域と仮定します。尚、ここでは面積計算のみの説明とし、他法規は無視します。
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| 建築面積の計算 |
敷地面積 6.5ｍ×9ｍ＝58.5ｍ2 建築面積限度 58.5ｍ2×0.6（60％）＝35.1ｍ2
建築面積は、上から見た水平投影面積なので 建築面積：5.4ｍ×6.3ｍ＝34.02ｍ2
34.02ｍ2（建築面積）≦35.1ｍ2（建築面積限度） なのでOK
※通り芯から、出が1ｍ以内のベランダは、建築面積不算入となります。（仮に、この図のベランダの出が1.3ｍだとしたら、0.3ｍ×5.4ｍ＝1.62ｍ2を34.02ｍ2に加える事になり、
合計 35.64ｍ2 で建ぺい率オ－バ－になります。
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| 延べ床面積の計算 |
容積率は200％に定められていますが、前面道路が4ｍなので
道路幅員4ｍ×0.4（住居系地域係数）＝1.6 で容積限度160％で計算します。
延べ床面積限度 58.5ｍ2（敷地面積）×1.6＝93.6ｍ2 になります
・1階床面積
ここで、住宅に附属している自動車車庫は、特例で、全体の延べ面積の1／5
を限度として面積に不算入の取り扱いが出来るので、1階床面積は、車庫を除
いた部分について算出します。(地下室も面積不算入の特例あり）
5.4ｍ×6.3ｍ-2.7ｍ×3ｍ＝25.92ｍ2（1階床面積）
・2階床面積（バルコニ－面積不算入（幅2ｍ以下））
5.4ｍ×6.3ｍ-1.8ｍ×0.9ｍ＝32.4ｍ2（2階床面積）
・延べ床面積
25.92ｍ2+32.4ｍ2＝58.32ｍ2
58.32ｍ2（延べ床面積）≦93.6ｍ2（容積限度） なのでOK
以上のように、建築面積と延べ床面積を計算します。このように建ぺい率／容積率が60／200の地域では建ぺい率がほぼ限度いっぱいなのに対し、2階建てではたいがい容積が余ります。他法規などの条件を満たせば、3階建ても可能です。
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